En marzo de 2019 se llevó a cabo la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero ésta no afectó al artículo 11, el cual regula el derecho de desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario. Pero ¿qué significa ésto? En este caso, el desistimiento supone la ruptura o el fin del contrato de arrendamiento por la voluntad unilateral del inquilino, antes de cumplirse la duración acordada en el mismo.
El artículo 11 de la L.A.U. establece:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
En base a lo dispuesto por este artículo, los requisitos para proceder desistir del contrato de arrendamiento son:
- Que, al menos, hayan transcurrido seis meses desde la firma del contrato. Esto supone una diferencia con los contratos celebrados antes del 6 de julio de 2013, lo cuales solo podían desistirse si la duración pactada era superior a los cinco años.
- El arrendatario ha de comunicar fehacientemente (burofax) al arrendador su voluntad de desistir el contrario, con una antelación mínima de 30 días.
Cabe la posibilidad de, una vez planteado al arrendador el desistimiento, éste acepte sin más.
Aún así, el arrendador no podrá, en ningún caso, negar el derecho de desistimiento al arrendatario, pero si éste desiste antes de haber superado los 6 meses desde la firma del contrato de arrendamiento estará obligado al pago de las rentas de los meses que falten hasta que se cumplan esos 6 meses mínimos, ya que es el plazo mínimo al que le obliga la ley.
¿Qué ocurre si el desistimiento se lleva a cabo transcurridos los seis meses que señala el artículo 11 de la L.A.U.?
El segundo párrafo del artículo indica que podrá pactarse en el contrato que el arrendatario indemnice al arrendador con el abono de una mensualidad de la renta pactada por cada año de contrato que falte por cumplir a fecha de desistimiento (en caso de que el periodo de tiempo sea inferior al año, se indemnizará en la parte proporcional que corresponda).
Esta indemnización no es obligatoria, sino que podrá ser pactada entre las partes. A falta de pacto, ésta se entenderá por no puesta.
Toda aquella cláusula que fije un periodo de indemnización superior al dispuesto en la ley será nula. De ahí la importancia de contar con un buen asesoramiento legal antes de firmar cualquier tipo de contrato.
